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1、论建筑物区分所有权之专有权客体范围的确定郑 旭 提 要建筑物区分所有权的概念有狭义、广义和最广义三种观点，通说认为最广义说比较合理。根据最广义说，建筑物区分所有权由专有权、共有权和成员权构成。专有权是建筑物区分所有权中的主导性权利，关于专有权客体的范围的确定，有“壁心说”、“空间说”、“最后粉刷表层说”、“壁心和最后粉刷表层折中说”、“双重性质说”。笔者认为应采用“壁心和最后粉刷表层折中说”比较合理。 关键词 建筑物区分所有权专有权客体专有部专有权是建筑物区分所有权的单独性灵魂，在建筑物区分所有中具有主导性。我国物权法虽然规定了建筑物区分所有权的构成，但没有对如何确定专有权客体的范围做出明确的
2、规定；在现实生活中，要合理解决有关专有权方面的纠纷，就要准确界定专有权客体的范围。因此，研究专有权的客体的范围如何确定具有重要的理论意义和现实意义。本文的主要研究内容是专有权及其客体的范围，同时阐述本研究在解决具体纠纷中的适用。一、建筑物区分所有权概述 建筑物区分所有权，德国称为“住宅所有权”，美国称为“公寓所有权”，瑞士称为“楼层所有权”。目前我国大陆学术界与我国台湾地区以及日本立法使用“建筑物区分所有权”的提法。注释 梁慧星教授主持的物权法草案建议稿中也采用了“建筑物区分所有权”的称谓，参见梁慧星主编：中国物权法草案建议稿，社会科学文献出版社2000年版。参考文献：建筑物区分所有权意义的界
3、定，长久以来，各国并未形成通说，而且由于各国的经济、政治、文化及法律理念的不同，产生了几种不同的认识，形成了截然不同的学说。（一）狭义的区分所有权概念此种观点认为，区分所有权专指由区分所有建筑物专有部分所构成的所有权，区分所有权不包括共有部分。该观点初为法国学者在解释法国民法典第644条所提出，后为一些日本学者所采纳1 王利明物权法论M 北京：中国政法大学出版社，2003，3481。史尚宽先生认为：“数人区分一建筑物而各有其一部分，谓之区分所有权。”2 史尚宽物权法论M 北京:中国政法大学出版社，2000 ，109 大陆地区也有人持相同观点，也有人认为，区分所有权实际上是共有的一种类型。（二）
4、广义的区分所有权概念此种观点认为，区分所有权是由专有部分所有权与共有部分所有权共同组合而成为一种“复合物权”,3王利明物权法论M 北京：中国政法大学出版社，2003，366 郑玉波先生认为：“区分所有，不论其区分为纵为横，其所有权之行使仅能及于区分所有部分，而不能达于全部，此点与独有同而与共有异；但区分所有不无共用部分，例如楼梯、隔壁、走廊等，在法律上辄推定其为共有，从而即为各区分所有人权利义务之所及，此点与独有异与共有同”。（三）最广义的区分所有权概念德国著名学者贝尔曼（J.Brmann）认为建筑物区分权系指由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权以及因共同关系所生成之成员权所构成。此
5、三者形成集物权法和人法为一体的特别法，称为“共同的空间所有权”，4 陈华彬现代建筑物区分所有制度研究M 北京：法律出版社，1995，74-110德国立法采之。我国学者陈华彬先生认为，建筑物区分所有权概念可作如下界定：建筑物区分所有权是指多个区分所有人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分所有权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生成的成员权之总称。笔者认为最广义说是比较合理的，我国内地的很多学者也大都赞同该学说。我国物权法第70条把建筑物区分所有权的构成规定为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有
6、部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。可见，我国立法也是采用最广义的区分所有权概念。二、专有权及其客体范围的确定（一）专有权专有权又称“专有所有权”或“特别所有权”，关于其涵义，依学者通说，系指区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利，为建筑物区分所有权中的单独所有权要素。专有权在建筑物区分所有权中具有主导性，此主导性表现在： （1）区分所有权人取得专有权即意味着取得了共同所有权以及成员权。反之，区分所有人丧失了专有权意味着丧失了共有权和成员权。（2）一般而言，区分所有人专有权之大小，将决定着共有权及成员权的大小。（3）在区分所有权成立登记上，只登记专有权，而共有权及成员权则
7、不单独登记。5 梁慧星.中国物权法研究M.北京：法律出版社，1998，390由于专有权在建筑物区分所有权所包含的三项内容中占据主导地位，因此对专有权的客体专有部分之范围的确定具有十分重要的意义。（二）专有部分范围的确定区分所有建筑物的专有部分系由具有一定平面的长度与一定立体的厚度所构成，与其他专有部分或共用部分以墙壁（共同墙壁）、天花板、地板相间隔。因此所谓专有部分的范围也就是指专有部分的界限。关于专有部分范围的确定，在学术界曾有五种不同的学说，即壁心说、空间说、最后粉刷表层说、壁心和最后粉刷表层折中说及双重性质说。这五种学说的主要分歧在于：应当将墙壁视为专有部分还是共有部分，或者将墙壁平分为
8、两半，而成为不同的专有部分，抑或将墙壁视为具有共有财产和专有财产的性质。1壁心说又称为中心说，以日本学者山田幸二与河村贡先生为其代表，目前交易实物上多采此说。该学说认为区分所有建筑物之专有部分的界限达到墙壁、地板与天花板等境界部分厚度的中心线，以中心线为分界线，将墙壁、地板与天花板等平均分割成两部分为不同的区分所有人专有。该学说虽然赋予各区分所有人自由使用分隔境界的权利，但对整体建筑物的维持与管理教有损害。因为，专有部分的范围既然包括境界壁中心线，则各区分所有权人在未超越壁心范围之界限内，得自由使用或变更其专有部分。但是，就现实生活中的建筑物来看，其分隔部分之内部的构造相当复杂，且往往敷设有维
9、持整体建筑物正常使用所必需的各种管线，如水管、电话线、网线、电线等，而且在实际操作中，中心线也不容易认定。因此从对建筑物的管理与维护的角度来说，该学说存在着不妥之处。2空间说也称“全部属于共用部分说”。以日本学者右近键男、舟桥淳一及我国台湾学者史尚宽等人为代表。此学说以区分所有权之共有权论为立论基础，以个别所有为立论基础的中心说系完全对立的见解。该学说认为，专有部分的范围是由墙壁、天花板、地板所围成的空间，至于墙壁、天花板、地板等则属于全体或部分区分所有人共有部分。依照这种学说，区分所有人要对墙壁进行粉刷或对房间进行装潢（如铺地板、在房顶上吊灯等）都需要经过其他区分所有人的同意，这样，各区分所
10、有人必然会感到很不方便，和社会实情不相符合。正是因此，该学说遭到了一些日本学者的批判。3最后粉刷表层说该学说又可称为墙面说，以日本学者玉田弘毅为代表。这种学说认为，专有部分包含墙壁、地板、天花板等境界部分表层所粉刷部分。根据该学说，境界壁与其他境界的本体是共有部分，但境界壁上最后粉刷的表层部分则属于专有部分，因此区分所有人可以在自己专有部分上自由地装潢，同时有利于对建筑物整体的管理与维护。但是该学说也有不足之处，现实生活中建筑物的交易是以中心线为界线的，最后粉刷表层说忽视了这种交易习惯。4壁心和最后粉刷表层折中说该学说又称“中央部分属于共用部分，表面属于专有部分说”。以日本学者川岛一郎、丸山英
11、气为代表。实质上，这种学说是上述三种学说折中的产物，该学说认为专有部分的范围应分内部关系与外部关系分别而论。在区分所有人之间，即在区分所有人内部关系上，尤其是有关建筑物的维持、管理关系上，专有部分仅包含墙壁、地板、天花板等境界部分表层所粉刷部分，但在外部关系上，尤其是对第三人（如买卖、保险、税金等）关系上，专有部分则包含至墙壁、地板、天花板等境界厚度的中心线。该学说不仅有利于区分所有人对建筑物的管理与维护，而且符合以壁心为界线的交易习惯。我国学者陈华彬先生赞同该学说，他认为此种观点比较符合社会实情。5双重性质说该学说以我国内地学者王利明先生为代表。他认为，应当将共用墙壁既作为共有财产，又作为专
12、有财产来对待。在确定区分所有人对墙壁的管理维护、维修等义务上，应当将共用墙壁作为共有财产，各区分所有人都负有维修的义务。如建设部城市异产毗连房屋管理规定第9条第1项规定：“共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份分摊。”该规定是将墙壁作为按份共有来对待的。此种规定有利于确定各区分所有人对墙壁所具有的管理维护，有利于协调各共有人之间的各种利益关系。但不能仅把墙壁作为共有财产来对待，因为墙壁使得建筑物分割为不同的专有部分，墙壁与专有部分是不可分割的，墙壁也应成为专有部分，在区分所有人出售其专有部分时，应将墙壁作为专有墙壁出售，而不可能将其作为共有财产对待。该学说还认为，共用
13、墙壁在登记时，应作为专有部分的组成部分加以登记。该学说的不足之处是不符合现实生活中以陛心为界线的交易习惯。 通过比较分析以上各种学说，笔者认为壁心和最后粉刷表层折中说比较合理，这种学说既符合了建筑物以中心线为界线的交易习惯，又能满足各区分所有人对房间装潢的需要，同时有利于各区分所有人对建筑物的管理与维修等。另外，在确定专有部分范围时，不能只包括建筑物的结构部分，专有部分一般情况下还应包括附属建筑物（如车库、仓库等居于从属地位的建筑物）和建筑物的附属物（如建筑物内部的水管、电线、网线等附属设备）。三、该研究的现实意义从理论上研究专有权及专有部分，能够帮助我们处理现实生活中的有关建筑物区分所有的纠
14、纷，从而真正发挥物权法“定纷止争”的重大作用。下述案例，能够充分说明该研究在现实生活中的重要意义。甲住在某商品房五楼，乙在甲的隔壁居住。两家一墙之隔。甲为了装修房屋，需要在隔墙凿孔，但由于不谨慎，几乎把隔墙凿穿。乙发现后，认为甲毁坏了其墙壁，要求甲采取相应的维修措施，但甲认为是在凿自己的墙壁，自己有权利决定凿孔的深度，拒不答应乙要求维修墙壁的请求。乙无奈之下向法院提起诉讼，要求甲对隔墙进行维修向其赔偿损失。上述案例就是关于专有部分的范围如何确定的问题，只有准确界定隔墙是专有部分还是共有部分，才能合理解决纠纷。此时，笔者认为采用壁心和最后粉刷表层说来确定专有部分的范围最为合适。根据该学说，甲有权
15、对隔墙进行装修，但其凿孔的深度不能超过壁心线，因为超过壁心线的部分属于乙的专有部分，甲的行为侵犯了乙的专有权。综上分析，法院应支持乙的诉讼请求。由上述案例我们可以发现，只有准确界定建筑物区分所有权的专有部分，才能合理解决纠纷，因此，研究建筑物区分所有权之专有权有着重大的现实意义。同时，由于我国立法没有具体规定专有部分的范围和确定标准，因此，研究专有权的范围能够为我国的立法提供理论基础，从而完善立法。这是该研究所具有的重要理论意义。四、结语综上，在确定专有部分的范围问题上，笔者认为壁心和最后粉刷表层说比较符合社会实情，对该观点持赞同态度。在社会生活中，业主因建筑物的专有部分而引起的纠纷大量存在，只有确定了专有部分的范围，才能解决合理这些纠纷，从而使居民和睦共处，促进社会的稳定和谐。7
