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1、物业公司工程部工作分配及人员调配方案物业公司工程部工作分配及人员调配方案 工作分配流程 1、工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，各专业设备维修保养计划报工程部经理审批后，统筹安排，形成大厦设备正常维修保养计划表。 2、工程部各专业主管按照设备正常维修保养计划的要求，将设备维修保养任务分别落实到各专业班组和工种，安排具体维修保养人员，落实保养时间和措施。 3、各班组维修保养人员按照计划安排的时间、内容和要求，按时对所分管的设备进行正常维修保养工作。每次维修保养前，对设备运行记录进行检查，准备好维修工具和器材，按照维修保养规程进行调试、紧固、加油，保证设备正常运转。 4、各专业班组每次对设备
2、进行正常维修保养时，均填写设备正常维修保养记录。 5、各专业主管和班领班，要认真做好设备正常维修保养的组织工作。每次比较重要的设备维修保养完成后，主管要进行检查，工程部经理亦要进行抽查。 6、在工作分配的时间安排上，如因故障维修量大，影响到正常计划维修时，主管有权先安排故障维修，后再将正常维修的项目补上。 人员调配流程 1、正常情况下，按工程部的职位结构图及人员组织，负责各自的职责范围，完成自身的班组工作。 2、由于某些突发的因素，个别班组难以完成自身范围的职责，需班组之间协助，由各分管主管协商，即可相互调派人力、工具等。 3、工程部经理完全有权根据工作情况，临时调配人力，各专业主管均应服从。
3、 4、如技工本身要求调换班组，首先由本人提出申请，写明调出理由，经本专业主管签意见，上报工程部经理，工程部经理有决策权。 5、工程部组织机构的调整，应申诉理由上报人力资源部，得到批准后，即可实施。 日常报修流程 1、外部门请修单，由工程部办公室登记、记录收到时间。工程部发出请修单也要登记、记录收到时间，由所报修相关专业主管标上达标工时。 2、以上请修单按以下规定分列优先工作次序： 优先序列 种类 与消防和人身安全有关 与客人有关 设备故障影响到客人 一般维修 大修 新工作申请 作出反映的时间 8分钟内到现场并立即完成 30分钟内完成 60分钟完成 本班范围完成 一周内完成 按员工能力允许 3、
4、急修单必须在24小时内维修完工。一般请修单应在七日内完工，积压超过七日，需每周填报七日以上积压单，报工程部经理及总经理。 4、请修单工作范围大，工作量超过10个工以上或影响大厦正常营业，应汇报工程部经理，作计划安排。 5、请修单完工后每日汇总工程部办公室注销返回各部门，注销时应注明时间。 6、对不能完成的请修单由工程部办公室注明原因退回各部门。 重大设备保养流程 1、大厦重大设备应有专人，定时进行日常保养，专业管理应亲临现场，工程部经理负责检查。 2、大厦技工难以胜任的保养、维修项目，应由工程部上报大厦管理层，委托专业公司进行。 3、委托专业公司时，应先寻价、填表、审批、签约。 4、专业公司保
5、养、维修过程中，各有关主管、技工应跟班，逐渐转变成本部门维修、保养。 5、各主管应详细记录每次维修保养的内容、方法、使用的工具、所花的人力、更换的备件等详细材料，经工程部经理审阅，留档。 物资采购 1、物资采购流程 各专业主管根据维修保养需要，填写“物资采购表”，经工程部经理审批后，报财务部。 工程所需物资，原则上均由采购部统一购买，由于实际难度较大，工程技术人员可协助，但一般不得自行采购。 工程部要协助采购部进行多方案择优，防止采购质次价高，性能低劣的产品。 档案管理工作流程 1、档案是汇集和积累设备运行状态的最基本工作，是提供分析研究设备在使用期的改进，探索管理和检修规律，增加对设备的认识
6、和了解，提高维修和管理水平的有力措施。 2、因此大厦的各种大型设备、关键性设备、技术性较复杂的设备均应建立设备登记卡，应将设备的名称、作用、安装地点、厂家、型号、名牌数据、设备附件、估计使用年限、易损件名称规格及维修要求，记录水维修、保养、故障的记录、 3、为使档案成为活的资料，要不断丰富档案的内容，使之成为大厦的重要财富，档案管理作业程序可依如下10个步骤：点数、登记、整理、分类、立案、编目、典藏、防护、应用、定期清理。 费用控制流程 1、工程部要编制设备维护保养及能源消耗的年度计划。 2、财务部应根据上年度的实际费用情况，考虑物价上涨的因素，审核批准。 3、按季度进行计划费用及实际费用的比
7、较，无论是少支出或是多支出，工程部均应书面分析理由，以利采取相应的控制措施。 4、将维修费用及能源消耗分摊到各个部门，以激励各部门认真保护设备和节约能源。 5、用年维修费用率来考核工程部的工作，以防止多换零配件而减少修理。 6、对费用控制确有成效者，给予奖励。 设备投资决策程序 1、提出投资方案：投资方案应包括投资的目的、投入与产出的估算、“货比三家”的建议。 2、审核：投资方案出台后，财会人员要进行审核，分析投入与产出的估算是否正确，是否会引起其他投资，周转资金是否足够，如有缺口如何解决。经审核后，财务部门对设备投资方案提出建议。 3、决策：财务部门审查确认后要上报管理部门审批，需用资金较多的设备需由总经理决策，并报分管局或董事会批准。 4、执行：项目批准后，要及时付与实施，从严控制预算费用，并力求节省。 1、复审：在执行投资决策，付与实施过程中，管理人员还应重新考虑这个投资项目的合理性，如发现与当初投资方案有重大出入等情况必须重新进行再决策。
