复件 房产地产知识集锦.doc

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1、【YS房产知识汇】【HOUSE知识汇】目录索引一、 购买不足年的房屋转手交易时该缴哪些税呢？二、 定金、预付款和订金的区别三、 经济适用房四、 经济适用房的申请条件五、 户型选购知识六、 最新选楼十大元素七、 商品房延期交付的，转让人应当承担什么责任？八、 在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？九、 入住时应该从哪些方面验收房子十、 具备以下五个条件可以退房十一、 物业管理合同基本内容十二、 物业管理合同应具备以下主要条款：十三、 新商品房买卖合同示范文本十四、 七种无效的房屋买卖合同十五、 物业管理合同（示范文本）十六、 委托物业管理合同 十七、 房屋租赁合同十八、 房屋承租居间合同十九

2、、 怎样查询二手房产权状况二十、 购买二手房流程详解签订合同、付款、过户及交房二十一、 家庭居室装饰装修施工合同示范文本二十二、 河南住房公积金使用大参考二十三、 个人住房公积金借款合同二十四、 房贷花样多如何做选择二十五、 房产继承公证二十六、 “奔三”青年如何置业二十七、 购房流程大参考二十八、 房产销售总监教你如何选房购房二十九、 售楼明星教您怎样去选房三十、 售楼人自曝卖楼内幕借双慧眼看清卖房中15种花招三十一、 等额本息还款与等额本金还款比较三十二、 如何投资社区商铺?三十三、 解答六大疑问房屋买卖如何缴税三十四、 如何估算房产投资价值专家称有三大公式可参考三十五、 教你买房算公摊三

3、十六、 按揭购买的房子如何退房？三十七、 新政后购房的“六项标准”和“三大公式”三十八、 房产过户要缴纳几种费用三十九、 购房预算6步走四十、 怎样选择现房？四十一、 怎样选择期房？四十二、 购房看房十九式四十三、 购房小常识四十四、 交房了物业收费有哪些？四十五、 验收新房三大步骤四十六、 购房知识百问四十七、 抵押贷款(楼宇按揭贷款)四十八、 购房者需警惕房地产商的56个谎言四十九、 专家九大箴言支招消费者购房置业五十、 房屋的共有建筑面积包括哪些内容？五十一、 商品房预售需要具备哪些条件？五十二、 什么是房屋的产权，产权包括什么？五十三、 当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证

4、？五十四、 开盘期买房六注意五十五、 共有建筑面积、套内阳台建筑面积、套内墙体面积五十六、 “月光族”理财必备手册（1、2）五十七、 银行在住房贷款方面的相关政策五十八、 教您新利率下如何少付息五十九、 三种情况不宜提前还款六十、 在售楼处该问些什么？六十一、 购房者选房看五点质量六十二、 装修严重违规怎么办?六十三、 专家指导：细算二手房交易税费账一、购买不足年的房屋转手交易时该缴哪些税呢？河南省地税局流转税处的负责人介绍说，从今年月日起，按新政规定，购买不足年的房屋转手交易时要缴纳种税。这种税分别是 1、按售房收入的征收的营业税。 2、按营业税额的的城建税3、按营业税额的征收的教育费附加。

5、 4、按售房收入的万分之五征收的印花税。 5、按售房收入扣除房屋原值和原来所缴税费后余额的征收的个人所得税。 6、税务部门根据房屋交易的实际情况核定征收的土地增值税。 7、还有由财政部门按普通住房和非普通住房的标准分别以和的税率征收的契税。二、定金、预付款和订金的区别关于定金，根据担保法的有关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的

6、数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。若当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金作为合同担保的一种形式，首要作用是担保合同的履行；定金还有证明合同成立的作用。预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债的履行的作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。关于订金，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订

7、金的视作交付预付款。另外，根据市房屋土地资源管理局发布的关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金： (1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；(4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。锦天城律师事务所罗建荣律师(

8、解放日报)三、经济适用住房经济适用住房是我国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。目前其基本类型主要包括平价房、安居房、解困房等。经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。经济性是指住房价格相对市场价而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建设标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。对经济适用房项目，政府免收土地出让金，其他应征收的各项收费减免50%，并对成交价格、购买对象、面积和开发建设单位的利润进行限制。四、经济适用房的申请条件郑州市经济适用住房建设管理办

9、法:第二十四条符合下列条件的家庭限购一套经济适用住房:(一)本市建成区常住户口三年以上;(二)夫妻双方年收入不超过本市上年度城镇居民人均可支配收入的四倍;(三)无住房,或者三人以上家庭住房建筑面积不足80平方米;(四)市人民政府规定的其他条件。28周岁以上的无房单身人员符合前款(一)、(四)项规定,年收入不超过本市上年度城镇居民人均可支配收入二倍的,可以购买一套建筑面积80平方米的经济适用住房。第二十五条购买经济适用住房的标准建筑面积,家庭成员2人的为80平方米,3人以上的为100平方米至120平方米。经济适用房有关链接：问：咋知道哪里卖经济适用房？答：11月1日，新的郑州市经济适用房建设管理

10、办法（以下简称办法）将开始实施。现在还是办法的过渡期，有些经济适用房楼盘，开发商已经销售了一部分，经济适用房管理中心正在进行统计汇总。11月1日后，中心会在媒体上提前公布经济适用房的开盘信息，包括何时开始销售、在何地报名购买。问：经济适用房购买的条件和标准是什么？答：资格认定上，同时符合4项条件的家庭限购一套经济适用房： 郑州市建成区常住户口3年以上（不含市县、上街区和新密矿务局）；夫妻双方年收入不超过郑州市上年度城镇居民人均可支配收入4倍； 没有住房或者3人以上家庭住房建筑面积不足80平方米； 郑州市政府规定的其他条件。28周岁以上的郑州市常住户口的无房单位人员，年收入不超过郑州市上年度城镇

11、居民人均可支配收入2倍，符合郑州市政府规定的其他条件时，可购买一套80平方米的经济适用房。购买的面积标准：家庭成员2人为80平方米，3人为100平方米，4人以上120平方米。问：怎样购买经济适用房？答：购买经济适用房分为8步： 1.到郑州市房管局经济适用房管理中心（房地产大厦十楼，政策咨询、投诉电话：67182872）领取或网上下载“审批表”（一式5份），按规定到有关部门签章； 2.持有关资料到中心审核备案；（1.户口簿和身份证；2.家庭收入证明，尚未成家的提供个人收入证明；3.单位或者社区居民委员会出具的住房情况证明，房屋所有证或者合法的房屋租赁证明，外地迁郑人员需提供迁出地房管部门出具的相

12、关证明。） 3.经审查符合条件的到中心领取“购房通知单”； 4.小区具备预售条件的，看到中心在媒体公示的房源情况后，购房人凭“购房通知单”到小区报名； 5.参加摇号或排号选房； 6.开发企业在“购房通知单”上签章； 7.购房人持回执单和“审批表”到中心备案； 8.购房人到开发企业签订购房合同、交房款。 2005年11月1日，郑州市经济适用住房建设管理办法正式开始实行,郑州经济适用房购买条件:1、郑州市建成区常住户口3年以上（不含市县、上街区和新密矿务局） 2、夫妻双方年收入不超过郑州市上年度城镇居民人均可支配收入4倍 3、没有住房或者3人以上家庭住房建筑面积不足80平方米； 4、28周岁以上的

13、我市常住户口的无房单位人员，年收入不超过我市上年度城镇居民人 均可支配收入2倍，符合市政府规定的其他条件时，可购买一套80平方米的经济适用房。 5、购买的面积标准：家庭成员2人为80平方米，3人为100平方米，4人以上120平方米。 6、郑州市政府规定的其他条件。 郑州市经济适用住房建设管理中心： 投诉电话:67182872 五、户型选购知识您在购买住宅时，首先会涉及到的就是“居室”，而现在“一居室”、“两居室”等的称谓，基本上延续了80年代以前有室无厅，或仅有一过厅的单元结构形式，其核心仍然是唯卧室独尊。所不同的是，按照现代人的生活习惯，将起居室从传统的卧室中独立出来形成了“厅”，同时，其它

14、功能空间也细分了许多，如卫生间从一个变成了两三个，阳台也从传统的服务功能扩展到休闲、娱乐功能。因此，当选择住宅时，户型的结构样式和功能配置，就成为了选择住宅最直接的参考点。精巧户型是未来住宅的发展趋势 近年来，小户型一直是市场追捧的热点。什么是小户型？狭义的认为，60平方米以下的，具有厨、卫、宿功能的住宅单元,这中间包括超小型的酒店式公寓或单身公寓；广义的认为，总面积相对于市场主流户型为小的精巧户型。比较一致的看法是：一居室60平方米、二居室80平方米、三居室100平方米。以上仅指单卫，如果变成双卫，再增加一些功能空间，将面积放宽10-20平方米。精巧户型面积虽小，但居住功能和大户型相比，不应

15、该有太大的差异，这就要求精致地规划面积，巧妙地设计户型，其面积的取舍点要正好卡在既保证功能又最经济，尽量减少浪费，即，经济而不局促。 从目前市场上的一些项目来看，有的户型虽然“大”，并未完全达到功能细化和居住舒适的要求，其中有些户型面积的增加，仅仅是空间简单的放大，甚至拐拐角角和交通过道浪费偏多，变成了“大而无当”。 那么，精巧户型的面积究竟“精”到什么程度才算合适？一般来说，卧室10-12平方米，能满足“卧”的基本需要，14平方米，可以摆放电视，而20平方米以上，就可以进行动静分区了；儿童房8-10平方米已经够用，书房6-8平方米也能说的过去；卫生间3-5平方米、厨房5-7平方米就能使用，当

16、然宽大一点会增加舒适度，至于再大一些面积，无非是进行“洁污分区”、“中西分厨”，或者放进洗衣机、冰箱什么的。通常卫生间设置淋浴器、洗手盆和坐便器，最小2.5平方米，若改成小浴缸，3平方米都不富裕。而厨房面积不应小于5平方米，低于这个数值，室内热量聚集就会过大，同时单排操作净宽不小于1.5米，双排操作不小于1.9米，并且操作面长不小于2.1米。至于阳台、储藏间、玄关等等功能空间，在保证主要居室面积的前提下增设，会使户型的品质有所提高。 缩小面积与增加功能常常是一对矛盾，80年代以前的户型，因功能相对单一，居室可以做得小巧些。而现在随着“动静分区”、“洁污分离”、“干湿分开”、“主客分卫”、“中西

17、分厨”等等标志生活品质和习惯的样式，以及储藏间、衣帽间、休闲阳台、家政阳台、玄关等等空间的设置逐渐地渗透到各种户型中，居住的舒适度较之从前大为提高，但面积也相应地加大。 因此，精巧户型中各类分区的样式及功能空间的设置应首先服从于居室面积的需要，也就是说，在起居室、卧室、以及厨卫面积达标的基础上，再适时加以考虑。像有些项目为了降低户型总价，将面积缩小到十几平方米，屋里放上一张双人床已经很局促，更不要说摆放其它家具。而凤凰城二期的E座12户型，在66.76平方米的一室一厅中，明厨明卫，起居室客厅和餐厅分离明确，在较小的面积中保证了较高的舒适度。为了更好地在有限的空间中容纳人们无限的需求，兼容方方面

18、面，像功能复合化、空间模糊化都是住宅未来发展的重要趋势。 一居室一直是小户型的代表，也是市场追捧的热点，在很多楼盘中往往位置并不算好，但因总价较低而最先售磬。除去市场上为缩小面积而将厅室合一的“合体一居”（居室除厨卫外，只拥有一个窗户或阳台的采光面）外，标准的一居室应为一室一厅，即卧室和起居室各有窗户和阳台，这样才能保证居住的品质。一居室的精巧性在于：小面积仍要满足多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寝和会客外，在寸土寸金的面积中，适时增加读书、休闲等功能，达到“麻雀虽小，五脏俱全”。 一居室之所以受到热捧，原因有三：一是总价相对较低。尽管从单价来讲往往比其它大一些的户型还贵，但对于买家来说，负担

19、要小一些；二是出租便捷。从北京的租赁市场来看，一居室最容易成交，并且也最缺，因而也最得到投资型买家的青睐；三是容易转让。目前二手房市场办理贷款的手续繁杂，大多数卖家都希望全款一次转让，这就使得买卖二手房实际比买新房还难一些，而一居室因总价低，易于成交。 虽然一居室热销，但市场的供应量非常有限，主要基于以下几点：开发成本不低。“麻雀虽小，五脏俱全”，从厨卫的设施到房间的布线，样样都不少，同时一居室和三四居室在公用设施上共享，物业费却按面积交纳，因而使得实际单位面积成本增加；设计难度增加。在混合居室的楼中，一居室虽然常常被设计在朝向最不好的一面，但因面积太小，很难兼顾采光、通风、户型、均好性等方方

20、面面；销售利润不大。同样卖一套一居室和卖一套三四居室的手续和所费的功夫相差无几，但大户型总利润却大一些。二居室是一种承上启下、灵活多变的户型：自住时单身、三口可住，两代也能凑合；投资时比一居租户群宽，比三居易转让。特别是对于投资型客户，精巧两居有着总价相对低一些的优势，而租房者一般讲求实用，对于宽敞和气派，往往放在了次要的位置。 二居室在卫生间的配置上，有双有单，因此面积和品质也会产生差异。对于自住型客户：单身或者两口，单卫已能满足需要；而三口之家或两代老少，最好还是选择双卫。至于投资型客户，则要看所购楼盘未来的租户定位于哪个层面：如若租给一般白领，选单卫户型可以降低投资成本；如若吸引高层人士

21、甚至外国人，选双卫则是提高品质的重要指标。 从生活的实用性上讲，三居室应该是未来发展的主力户型：三口可以拥有书房，两代可以互不相扰，当然，考虑到孩子长大后的独立趋势、老人和年轻人的不同生活习惯等等，两个卫生间及家政阳台必不可少，同时至少应有一间向阳的卧室，并且将总面积控制在120平方米以内，以降低总价。跃层、错层和复式结构，是新式住宅的一个亮点，它使室内空间更富于情趣和变化，同时使室内的动静分区泾渭分明。尤其是挑空的处理，加大了层高，在配以硕大的落地玻璃窗，将室外景观尽收眼底，充分满足了求新求异的追求。所谓跃层，就是一个住宅套型占有两个以上的自然层面，采用户内楼梯进行连接。所谓错层，并非占有两

22、个自然层，而只是把一个层面的住宅进行错位，而取得空间的变化。所谓复式，俗称“阁楼”，是在一个比普通层高一些的空间中，局部挑出夹层，用楼梯联系上下，以提高住宅空间的利用率。 从目前北京主力购买群体看，已经下降到了60-70万元。对于中低档楼盘而言，缩小居室面积，降低总价以适应需求，是未来户型发展的一个趋势。而高档楼盘，以其优越的地势、豪华的配置、宽大的户型，仍会得到一部分人的垂青。大户型应具备品位住宅户型大到了一定程度，就不单单是满足面积和功能的需要，因为购买大户型的人更多地是把住宅作为精神需求的物质载体，以显现人生的追求和业绩。 一般来说，大户型一是追求使用面积，二是追求居住氛围，三是追求户型

23、特色。 大户型的空间加大，其间的物品摆设相对宽松、随意，一定程度上可以增加居室的舒适度，同时也可以细分出不同的空间以满足不同的需要。 大户型的购买者，一般是具备一定的经济实力、或在某个领域获得了一定成功的人士，对居住的地域、环境、档次会比较挑剔，比一般的购买者更强调居住的氛围，舒适的程度，这样才能在相对宽裕的空间里，获得某种感觉。 大户型除了基本户型所具有的功能外，还应有一些特殊功能，具备某种特色，这一点，是很多设计师和发展商潜心追求的目标，因为宽大的空间和较高的单价，给他们提供了精心打造的条件。 因此，购买大户型很重要的一点，就是寻求住宅的高品位。它可以通过环境氛围的烘托，户型结构的设计，装

24、饰材料的运用，使居住者在某种程度上获得尊贵的感觉，因而，追求公寓中的豪宅、都市里的村庄，也是很多成功人士的必然选择。平层里的大户型，往往会被放在社区景观较好的区域，安置在楼体的各端，这样可以使整个户型拥有两至三个采光面，尽可能地将各个居室的观景、采光、通风设计得完美，以提高整体品位。 从住宅设计角度讲，大户型设计比起小户型来，回旋余地要大一些，比较容易兼顾通风、采光、使用功能和面积均好性等方面。但是，大户型不应一味地大，而应“大而有当”，在满足了面积尺度和功能需求之后，更多地是强调环境氛围、强调居住感觉，使每一个空间的存在都有其合理性，否则，就容易导致面积的浪费，这一点对立体大户型尤为重要。

25、立体大户型往往被放在楼层的顶部或底部，这样可以借助地面花园或楼顶露台，使户型在居室之外增添一些色彩。次起居空间是户型的新亮点 中国人口密度高、土地资源相对匮乏，住宅主要以集合式为主体，几十户甚至上百户集中在一个楼里。这种集合式住宅共性化的形式对个性化的消费形成了很大的限制，而住宅设计的难度，就在于在有限和相对统一的空间里，囊括人类生活的方方面面。 在现代家庭中，人们的生活既相对独立，又相互关联。当一家人正在其乐融融地围坐在一起看电视时，突然来了客人，是看电视，还是聊天？主客遇到此类境况，总难免有些尴尬。就是一家人的生活，常常也难免彼此相扰：先生是个音乐发烧友，太太痴迷电视连续剧，而女儿可能每天

26、要陶醉在钢琴的演奏中。 所以，除了通常一个标准户型中所拥有的主卧、次卧、厨卫、起居室和餐厅之外，近年来出于功能细分的需要，又出现了服务空间，如衣帽间、洗衣间、贮藏间、服务阳台以及佣人房等。但真正能满足个性化消费的是除去原有包括起居室和餐厅的主起居空间外，而衍生出的次起居空间，包括：由会客厅、书房、计算机房等组成的工作空间、由健身房、阳光室、咖啡茶座等组成的休闲空间，以及由视听室、琴房、棋牌桌等组成的娱乐空间。像凤凰城二期的C座07户型，南向的主卧区和北向的次卧区功能定位应该说是比较明确的。值得探讨的是如果在更衣室打通一扇北向通往次卧区的门，就在户中形成了第二通道，如果书房当成视听室、娱乐室和私

27、密会客室等，形成次起居空间，不管是客人来访，还是家人自用，都不会产生交叉干扰。 从这点上看，住宅已不是人们传统意义上遮风挡雨的处所，而是精神需求的物质载体，是自我价值观的一种体现。因此，在安排好了基本的食宿之后，如何在有限的空间中容纳人们无限的需求，就成了未来住宅发展的必然趋势，这就是：打造好次起居空间。 建筑界有个说法：没有户型的户型就是最好的户型，可以创造出随心所欲的百变空间。因此，如何打破墙的限制，使空间能够在共性流动中产生灵性，在个性流动中充分舒展，就成了未来住宅人性化的重要标志，而次起居空间的打造，为其注入了丰富的内涵。六、最新选楼十大元素近年来，住宅的户型、配套等各项指标年年都在发

28、生变化，据专家最新论断，选楼的指标已向如下几个方面转移：户型须具备八大功能：眼下设计的户型已不可能少于八大功能，即起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作和学习以及阳台。对开发商来说，若少一个功能，房子就卖不出去。对购房者来说，缺少一个功能，房子就很难保值了。套房应公寓化：小高层和多层住宅日益向公寓化发展，是指一个楼面尽量少安排住户。目前大都布置二户，最多三户，考究的只有一户。此种布局既能满足每户家庭的私密性，同时也能满足房屋的充足采光和通风。立面要讲求三段式：楼房外立面往往采用三段式设计，即底部、中部和上部。三段立面大都有纵横线条装饰，讲究玻璃、铸铁、瓷砖、不锈钢等建材以及空调板、凹凸窗配置，具有

29、较强的现代质感和丰富层次感。复式房应微型化：复式房已流行多年，今年则有复式房型小型化趋势。过去复式房每套至少平方米以上，如今对总面积进行控制，出现至平方米的“微型复式房”。阳台不单观景：北阳台的设置是近几年开始流行起来的，最近越来越强调北阳台的操作功能，不但使之成为厨房间的辅助空间，同时开始考虑在北阳台放置洗衣机。运用储藏室：尽管储藏室已被普遍采用，但以往大都是简易的半封闭布局。现在已把储藏室做成一个全封闭独立进入式的空间，如同一个正规小房间。墙面分隔有凹凸：室内墙壁从来都是平面的，然而现在出现了凹凸分隔墙，购房者可以嵌入一些家具或书柜，有的利用凹凸分隔巧妙地装饰成具有层次丰富的天然摆设。多变

30、起居室：目前人们把客厅和餐厅错落分开，不在同一直线上，手枪柄的起居厅设计已被广泛使用。客厅朝南带落地门阳台、餐厅朝北带工作阳台，把客厅抬高至厘米，造成“落差”，使厅的布局更丰富和活泼，同时也区分了厅的两种功能。袖珍小户型：不少住房已把三房一厅面积控制在平方米以内，人称“袖珍三房”。这一方面避免房间面积过大抬高总价，另一方面也考虑孩子长大的分居趋势。小区园艺化环境：小区环境绿化日益走向“园艺化”，不少开发商在绿化造景上刻意追求建筑与观景、自然地形与人工景点融为一体。（赵健）七、商品房延期交付的，转让人应当承担什么责任？因转让人的过错，不能按约定的时间交付房地产的，转让人应当支付违约金。违约金数额

31、在房地产买卖合同中有约定的，从合同约定；未约定的，为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的，转让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。 转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的，受让人有权解除合同，但转让人与受让人另有约定的除外。八、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 房地产开发项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工和监理

32、等单位进行竣工验收。 九、入住时应该从哪些方面验收房子有关专家介绍了几点检查房屋质量的具体方法： 看有无裂缝。先看地面和顶棚上是否有裂缝。如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那就说明房屋沉降严重，有结构性隐患，决不能买。 看内墙面上和顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰没有经过足够时间的熟化所致，对室内装潢将带来不利影响。看卫生器具。包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。放一点水，仔细观察，一试便知。 在卫生间和阳台两处浇点水，注意看卫生间和阳台上的水能否顺利向出水口流出，看底下的邻居家是否漏水，看自己家卫生间、厨房的管道接缝口是否渗漏。如果是，那么其房屋质量

33、就值得推敲。另外，注意试试门、窗是否安得合适，开关是否自如。 选择顶层的购房者还应观察一下屋顶是否渗漏。这方面存在的问题目前比较普遍，应格外注意。重点观察墙角是否有发黄的痕迹，还应注意观察卫生间管道与顶部的接缝处是否渗漏。 从目前的法律规定与法院审判实践来看，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房。另外，购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据合同法规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者

34、又能证明该条件成立的，若购房者起诉至法院要求退房，一般会得到支持。法定条件则是根据法律规定，购房者可以退房的条件，综合起来主要包括以下几项：十、具备以下五个条件可以退房 1、购房合同无效。根据合同法的规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，而开发商退还房款。从实践来看，造成购房合同无效的常见情形有：1)开发商无权处分该房产。主要有开发商未取得预售许可，房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的，该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。2)开发商存在欺诈情形。虽然时有购房者以此项理由请求退房，但实际中法

35、院支持的并不多，主要是购房者对开发商存在欺诈故意与欺诈事实举证困难所致。要防止此种情形的出现，购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签字认可。 2、套型误差导致退房。根据商品房销售管理办法第十九条的规定，按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。 3、面积误差导致退房。即合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例。若合同中未约定具体的比例，按照有关规定，误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。 4、变更规划、设计导致退房。已预售的商品房，开发商应在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空

36、间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起一定时间内书面通知购房者，购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的，购房者有权要求退房。 5、质量不合格导致退房。商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房。以上都是购房者可以退房的具体情形，但在目前房价上扬的情况下，如果退房仅是退还原先的购房款，反而往往会使购房者遭受损失。因此，购房者在与开发商签订购房合同时，也要注意约定，当因开发商过错导致退房时，开发商除返还房款外还应承担何种违约责任的条款，

37、如此才能真正达到制约开发商的目的十一、物业管理合同基本内容在物业管理活动中，合同起着非常重要的作用，它是进行物业管理的根据和标准，物业管理合同应具备以下主要条款： 1双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方（委托人）为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方（受委托人）为物业管理公司。 2管理项目。即接受管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限。 3管理内容。即具体管理事项。包括：房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定

38、或委托管理合同规定的其他物业管理事项。 4管理费用。即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费；有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车场的停车费。这些收费，能明确的都应当在合同中明确规定。 5双方的权利和义务。根据城市新建住宅小区管理办法的规定，物业管理公司的权利主要有：有权根据有关法律、法规，结合实际情况，制订小区物业管理办法。物业管理公司制订的小区管理办法可以是综合性的管理规章，也可以针对不同方面制订专项规章，例如卫生公约、保安公约等等。物业管理公司制订规章属于对小区管理服

39、务的重大措施，必须经小区业主大会或物业管理委员会认可后，管理规章才能生效。这些管理规章不属于政府行为，没有普遍的效力，只在小区居民范围内具有约束力，其性质属于团体自律性规章；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这既是行使权利也是履行义务；依照物业管理合同和有关规定收取费用；有权制止违反规章制度的行为；有权要求管理委员会协助。管理委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助物业管理公司做好工作，对于小区管理中出现的重大事件，或者个别难以解决的问题，物业管理公司可以将情况向管理委员会通报，有权要求管理委员会按照管理规章出面协调和解决，管理委员会应当予以支持和协助；有权选聘专营公司承担专

40、项管理业务。物业管理是多方面的管理与服务，物业管理公司本身不可能具备各方面的管理条件，因此根据管理项目的需要，一部分专项业务必须委托其他专营公司完成。比如将清扫小区街道和清理垃圾、化粪井的专项工作，转包给清洁公司等单位和人员承担，聘请保安公司承担小区治安管理工作等；可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经。我国的物业管理开展不久，群众生活水平也还不高，不能像国外那样实行物业管理的高收费（在国外物业管理也是微利行业），但又不能沿用传统房产管理“以收定支”的做法，弥补经费不足的办法就是开展多种经营，以经营收益补充管理经费。物业管理公司除享受上述权利外，也应承担下列义务：履行物业管理合同，依法经营；

41、接受管理委员会和小区居民的监督；重大管理措施应当提交管理委员会审议，并经管理委员会认可；接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。 6合同期限。即该合同的起止日期。 7违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任。 8其他事项。双方可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任、调解与仲裁、合同的更改、补充与终止等。十二、物业管理合同应具备以下主要条款：1 双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方（委托人）为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方（受委托人）为物业管理公司；2 管理项目。即接受管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限；3

42、 管理内容。即具体管理事项，包括房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项；4管理费用。即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费；有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车场的停车费。这些收费都应当在合同中明确规定。 5双方的权利和义务。根据城市新建住宅小区管理办法的规定，物业管理公司

43、的权利主要有：（1）有权根据有关法律、法规，结合实际情况，制订小区物业管理办法。物业管理公司制订的小区管理办法可以是综合性的管理规章，也可以针对不同方面制订专项规章，例如卫生公约、保安公约等等。物业管理公司制订规章属于对小区管理服务的重大措施，必须经小区业主大会或物业管理委员会认可后，管理规章才能生效。这些管理规章不属于政府行为，没有普遍的效力，只在小区居民范围内具有约束力，其性质属于团体自律性规章，（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这既是行使权利也是履行义务；（3）依照物业管理合同和有关规定收取费用；（4）有权制止违反规章制度的行为；（5）有权要求管理委员会协助，管理委员会

44、作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助物业管理公司做好工作，对于小区管理中出现的重大事件，或者个别难以解决的问题，物业管理公司可以将情况向管理委员会通报，有权要求管理委员会按照管理规章出面协调和解决，管理委员会应当予以支持和协助；（6）有权选聘专营公司承担专项管理业务。物业管理是多方面的管理与服务，物业管理公司本身不可能具备各方面的管理条件，因此，根据管理项目的需要，一部分专项业务必须委托其他专营公司完成；（7）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。我国的物业管理开展不久，群众生活水平也还不高，不能像国外那样实行物业管理的高收费(在国外物业管理也是微利行业），但又不能沿用传统房产管理以

45、收定支的做法，弥补经费不足的办法就是开展多种经营，以经营收益补充管理经费。物业管理公司除享受上述权利外，也应承担下列义务：（1）履行物业管理合同，依法经营；（2）接受管理委员会和小区居民的监督；（3）重大管理措施应当提交管理委员会审议，并经管理委员会认可；(4)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导；6合同期限。即该合同的起止日期；7违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任；8其他事项。双方可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任、调整与仲裁、合同的更改、补充与停止等。 十三、新商品房买卖合同示范文本商品房买卖合同说明 1、本合同文本为示

46、范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。 2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。 4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打，以示删除。 6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。 7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。 商品房买卖合同（合同编号：） 合同双方当事人： 出卖人： 注册地址： 营业执照注册号： 企业资质证书号：