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1、三亚梅山项目可行性分析,报告目录一、全国旅游地产格局二、海南旅游地产格局三、三亚旅游发展潜力分析四、本项目总体发展规划五、盈利模式探讨及启动区规划六、投资收益分析,中国已是全球最大的国内旅游市场之一，中国旅游业将在相当一个时期内仍处于发展的黄金期。随着人均GDP跨越3000美元，旅游消费需求将大幅提升，进入爆发性增长期。20世纪90年代初，旅游业已成为全球最大的产业，总收入超过了石油和军火工业。目前在世界旅游业的排名中，中国已经从 1978年的40名之后，跃升至世界第4位。是全球最大的国内旅游市场之一，出境旅游人次，继续位居亚洲第一。在目前全球局部地区并不太平的形势下，中国仍保持了安全的旅游目
2、的形象，中国旅游业并将在相当一个时期内仍处于发展的黄金期。,中国旅游业发展现状,一个国家人均GDP达到3000-5000美元时，将进入旅游消费的爆发性增长期，目前，中国旅游市场规模是在人均GDP达到2456美元的条件下形成的，随着人均GDP向3000美元跨越，消费市场、消费结构、产业结构都将发生显著的变化，旅游消费需求将大幅提升。基于国民经济持续健康发展、旅游业在全球增长最快、大众化旅游猛增，以及国家经济强大、基础设施的大幅改善，中国旅游业目前正处于快速发展的关键时期。目前，中国人均国内旅游次数仅有1次，韩国已经达到9次之多，远低于中等发达国家水平。预计2011年后中国人均出游将达2次以上，在
3、交通、铁路、公路等相关基础设施建设应配套发展，确便体支撑条件跟得上，充分适应旅游业快速发展的需求。,中国旅游业在未来相当长的一个时期内将处在黄金发展阶段,中国旅游业发展情况分析,2007年,全年共接待入境游客1320万人次,实现国际旅游外汇收入339.49亿美元；2008年入境旅游人数13003万人次，比上年下降1.4%。其中，外国人2433万人次，下降6.8%；香港、澳门和台湾同胞10570万人次，下降0.1%。在入境旅游者中，过夜旅游者5305万人次，下降3.1%。国际旅游外汇收入408亿美元，下降2.6%。国内居民出境人数达4584万人次，增长11.9%。其中因私出境4013万人次，增长
4、14.9%，占出境人数的87.5%。国内出游人数达17.1亿人次，增长6.3%；国内旅游收入8749亿元，增长12.6%。可以看到受到金融危机的影响，08年入境游客出现了小幅下滑，但是国内出游人数还有小幅上涨，虽然就目前而言，旅游业受到影响，但是长远国内旅游业的黄金局面难以撼动。,08年虽然受到国际金融危机的影响，入境游人数小幅下滑，但是出境游人数仍出现上升，可见中国旅游业的发展拥有强有力的后盾支撑，前景乐观,2006年2008年中国旅游外汇收入情况分析表,中国旅游业发展情况分析,根据07年以来的旅游统计数据表明，我国旅游业已经进入更加快速发展的新阶段，旅游市场持续增长，特别是国内旅游和入境过
5、夜旅游将快速发展。但08年受到国际恶劣情形的影响，收入出现了小幅的下跌，旅游业是受经济影响极大的行业，08年旅游外汇收入的下滑是受到08年的金融危机冲击，但中国的旅游业长远上来看是健康的。,中国旅游业长远看，将健康发展,趋势一：中国富裕阶层、超富裕阶层增长迅速，数量急剧扩大,所谓超富裕人士，是指所持金融资产超过三千万美元者。2006年亚太地区约有17.5万名超富裕人士，这一人数将以每年12%的幅度递增。在中国有4935名属于超富裕人士，他们拥有的资产超过了3000万美元,在中国的34.5万名富裕人士中，有4935名属于超富裕人士，他们拥有的资产超过了3000万美元。,资料来源：美林与凯捷研究报
6、告,以亚太地区超富裕阶层平均年增长率计算，中国超富裕阶层2012年将超过万人。,资料来源：波士顿咨询公司全球财富报告,波士顿咨询公司2007年10月30日发布的全球财富报告显示，中国内地拥有百万美元金融资产的家庭数量已从2001年的12.4万上升到2006年底的31万，跃居全球第五，仅次于美国、日本、英国和德国；预计2011年可达到60.9万户,20012006年中国财富总量年均复合增长率远高于全球平均水平,到2011年中国百万美元资产家庭总数有望达到60.9万户,影响中国旅游行业的两大趋势,财富阶层自90年中期开始出现滨海度假候鸟性迁移现象，表现出由内陆向海边，由纬度高地区向纬度低地区迁移,
7、夏季滨海休闲度假和冬季山地健身运动成为国际旅游度假的两大趋势,*数据来源：RECREATIONAL PROPERTY IN THE UNITED STATES，ARDA,1995(1-4)，参考资料3,长三角,北京+东北,海南,近年，东部南部沿海等旅游城市吸引大规模国内居民前来旅游，海南更以其独特的自然资源、气候条件成为度假首选地,影响中国旅游行业的两大趋势,受旅游度假市场带动，度假区置业渐成主流；庞大的中国市场是海滨高端度假物业的强大支持，这为本项目未来的发展提供足够的客源,按国际惯例，国际旅游收入与国内收入的比例为1：8或1：9，我国目前仅达到了1：2.35，潜力很大 世界旅游组织认为，人
8、均GDP达到1000美元，人们对旅游的要求开始从传统的旅游观光转向度假休闲产品 当人均GDP达到3000美元以上，人们开始寻求在旅游休闲地置业,19802006年数据来源：国家统计局http:/,影响中国旅游行业的两大趋势,趋势二：银行利率的持续降低、人民升值预期等因素引发资本流动性过剩，证券和房地产成为民间最重要的投资产品；房地产作为财富工具而存在,10万亿,14万亿,17万亿,03年,04年,05年,06年,07年,03年到05年居民储蓄余额加速增加人均储蓄率全球第一,05年到07年居民储蓄余额增速减缓“储蓄搬家”逐渐显现,07年5月起居民储蓄余额出现滑坡最高缩水幅度2.5%,储蓄搬家，民
9、间资本主动寻找投资对象,资本流动性过剩的三大推手：全球性流动性过剩长期贸易顺差人民币升值压力 流动性过剩的本质：市场上的钱太多，找不到足够的投资渠道；由于经济提速，实际利率水平长时间处于较低状态，民间“投资潮”逐渐显现 证券市场和房地产市场成为民间最重要的投资市场,资本流动性过剩带来市场心态的变化，房地产从居住资料逐渐成为投资产品；房地产作为高端客户的财富工具而存在 固定资产的商品房成为高端消费者的投资出口，资产升值又放大了他们手中的财富和购买力 对于有经济实力又善于理财的社会中坚力量，商品房向来而目前更是居住资料与财富工具的统一体,影响中国旅游行业的两大趋势,总 结,中国旅游业目前已经成为国
10、家经济发展的一个重要支柱，在国际上拥有良好的口碑，在未来一段较长的时期内，将是旅游业发展的黄金时期旅游业是受宏观经济影响较大的一个行业，08年受到金融危机的影响，中国的旅游行业像其他行业一样，没有在这场百年一遇的危机中幸免，出现了下滑趋势，但是随着经济的复兴，旅游业将迎来新一轮的高峰本项目拥有优势的海景以及自然资源，将乘着经济回暖的浪潮，以及旅游业发展的又一轮高峰，取得良好的成绩财富阶层的不断壮大以及投资倾向的转变，再契合项目自身的资源特色，无疑是大方向的利好,报告目录一、全国旅游地产格局二、海南旅游地产格局三、三亚旅游发展潜力分析四、本项目总体发展规划五、盈利模式探讨及启动区规划六、投资收益
11、分析,海南旅游业发展情况分析,08年旅游业保持较快发展势头。坚定不移地将旅游业作为现代服务业的“龙头”来培育和大力发展，以推进国际旅游岛建设为契机，进一步加强旅游促销活动，加大旅游配套设施建设，吃、住、行、游、购、娱等旅游六大要素逐步协调配套，促进了旅游业持续稳定较快发展。全年接待旅游过夜人数2060万人次，比上年增长11.6%。其中，接待国内旅游者1962.07万人次，增长10.8%；接待入境旅游者97.93万人次，下降5.5%。旅游总收入192.33亿元，增长12.2%。其中，国内旅游收入165.01亿元，增长10.3%；境外旅游收入27.32亿元，增长4.4%。旅游饭店客房开房率59.1
12、8%，提高1.9个百分点。年末全省共有星级宾馆260家，其中，五星级宾馆20家，四星级宾馆54家，三星级宾馆117家。从数据上可以看出虽然在国际国内经济形势不景气的背景下，海南的旅游收入仍然有12.2%的增长，可见海南作为旅游胜地的地位已经在大范围内得到肯定，前景看好。,在经济不景气形势下，海南旅游业的收入仍然有较大的增幅，预示海南旅游业的潜力巨大,海南目前申请建立国际旅游岛综合试验区，总体目标是把海南建设成为中国最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的海洋旅游休闲度假胜地,国际旅游岛概念国际旅游岛是以岛屿参与世界经济发展分工合作中形成的，根据其发展条件和比较优势，选择旅游产业作
13、为其主要的产业，并依托此产业功能体系产生强大的国际客源聚集能力，而形成的岛屿经济文化发展形态。国际旅游岛发展的两个其本条件一是旅游业主导，即旅游业成本岛的支柱产业或主导产业；二是国际化，即在旅游产业领域内，实现旅游服务自由、国际化，具有超国界吸引力，客源市场广泛且面向世界各地。,设立海南国际旅游岛的总体发展目标,把海南建设成为中国最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的海洋旅游休闲度假胜地，成为中外游客向往的购物天堂、度假天堂。,经过5年时间的努力，大力推进海洋旅游、度假旅游、入境旅游基地建设，提高海南旅游在亚洲、欧洲特别是韩国、日本和俄罗斯等市场的认知度,向全球营销海南，不断提
14、高海南旅游的国际知名度和美誉度，打响“中国热带海岛，东方度假天堂”的品牌，用10至15年的时间，为建成海南国际旅游岛综合试验区打下坚实基础,经过20年左右的时间的奋斗，把海南建设成为中国最大的海洋旅游中心，世界上最大的海洋运动基地，世界一流的海洋旅游休闲度假胜地,海南岛建立国际旅游岛的总体目标无疑给我项目的发展提供了一个巨大的平台本项目在三亚旅游区域，更是国际旅游岛概念的重中之重，项目所面临的机遇不无言而语,报告目录一、全国旅游地产格局二、海南旅游地产格局三、三亚旅游发展潜力分析四、本项目总体发展规划五、盈利模式探讨及启动区规划六、投资收益分析,三亚概况,三亚是中国最南端的城市，是中国唯一的国
15、际化热带滨海旅游城市全市面积1919.58平方公里，其中规划市区面积37平方公里三亚境内海岸线长209.1公里，全市海岸线约占海南省海岸线的七分之一海域面积5000平方公里，有大小港湾19个，主要港口有三亚港、榆林港、南山港、铁炉港、六道港等主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾、月亮湾等五个镇：崖城镇、天涯镇、海棠湾镇、田独镇、凤凰镇,三亚,三亚自然景观、生活环境位于世界前列，最宜居的城市,联合国环保组织一项最新监测结果显示：在全球52个国家的环境综合污染指数排名中，三亚被列入全球空气质量最好的10个城市之一，位居第二。三亚在国内48个重点城市空气综合污染指数排名中为最小值，空气
16、质量最好。被誉为最适宜人类居住的地区之一，也是中国著名的旅游度假胜地。,三亚具有良好的知名度和美誉度，是全世界的三亚，对国内外市场有很强的吸引力,三亚位于海南岛的最南端，是一座热带滨海城市三亚的城市功能定位将会直接引起三亚吸引全国范围的置业人群从三亚如此多的荣誉称号来看，三亚的美丽，三亚的人居环境，三亚的吸引力已经得到了广泛的认同，城市未来的发展潜力较大三亚的城市吸引力已经影响到置业人群的消费结构，并且这种结构在很多楼盘中得到验证,从全中国的角度看三亚，三亚是中国唯一一个热带旅游城市，是全中国的旅游度假第三地三亚市“山、海、河、城”融为一体，具有高质量生态环境的园林城市 旅游休闲度假的地产概念
17、在三亚已经悄然兴起,城市功能,三亚入选“中国最受上海人欢迎的十大置业城市”，排名第一三亚先后荣膺“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“全国生态城市示范区”、“中国人居环境奖”。三亚又荣获了中央新闻单位评选的“中国最佳魅力城市”称号 三亚打造“美丽”品牌，三亚地产提出“美丽地产”的口号,城市地位,海南旅游空间结构形成“南北双核，一轴两线”的骨架；三亚作为海南省南部的经济、文化和交通中心、大三亚旅游圈的核心城市，对周边发展有着强劲的辐射带动作用,海南省的旅游空间结构已初步形成“南北双核，一轴两线”的骨架：北部以省会城市海口为核心的大旅游圈，以商贸会展、都市旅游和环海口市蓝、绿休闲度假为主要功能
18、，包括海口市、琼山市、文昌市、琼海市、儋州市、临高县和澄迈县的特色景区/点，都在公路交通12小时之内 南部以三亚市为核心的大旅游圈，以滨海、温泉、山丘森林的黎族风情的休闲度假、观光游览为主要功能，包括三亚市、陵水县、万宁市、保定县、五指山市、乐东县的特色景区/点，都在公路交通12小时内 两个核心各以一个中心城市和一个国际机场为依托和支撑,三亚市,陵水,保亭,乐冬,万宁,五指山,三亚市,海口市,凤凰机场,美蓝机场,南部大三亚旅游圈,北部旅游圈,文昌,琼海,澄迈,临高,州,三亚加大城市的旧城改造以及交通配套的建设，为大三亚旅游范围内的区域发展旅游度假产业创造了优越的条件,交通工程的实施和推进将改善
19、三亚出行环境、拉近个旅游区之间的交流城市交通建设将改善游客出行环境，缩短各区之间的距离城市的大量拆迁将改善城市形象，并为房地产市场发展带来机会,城市交通,半小时主城区计划 使主城区到每个旅游组团中心的时间不超过半 个小时对外交通规划 以海榆东线、海榆西线、海榆中线、高速公路、环岛铁路为主干线，以三亚凤凰国际机场为航空港的空运系统。,旧城改造,拆迁量：旧城改造面积148万平方米，未来10年内三亚主城区拆迁面积50多万平米拆迁范围：“阳光海岸”工程,资料来源：三亚规划,三亚的度假地建设的不断完善为三亚度假市场的快速扩张提供必要条件,亚龙湾国家旅游度假区已建成为一个国际一流水准的、服务设施高档次的度
20、假旅游胜地，其作为三亚市的标杆性度假区已基本打造完成。大东海和三亚湾已具备承接三亚当前细分度假游客市场的能力，近几年发展迅速。海棠湾已完成建设三亚新兴的国际顶级滨海度假旅游区的初步规划。红塘湾拥有绝佳的资源，目前尚未开发。,酒店：凯悦、喜来登、希尔顿、万豪、假日、香格里拉、凯宾斯基等世界著名酒店集团已落户三亚。全市现有五星级和准五星级11家，四星级和准四星级29家高尔夫：有高尔夫球场3个，有高尔夫俱乐部和球会，承办职业高尔夫赛潜水：有潜水基地5个，有全国接待规模最大的潜水公司，进行远海潜水、海底漫步、夜潜等 水上运动：冲浪、快艇、钓鱼、空中拖伞、帆板等,娱乐配套：三亚大型表演场所主要集中在中高
21、级酒店，市内有4家电影院和一些酒吧，供大众娱乐的场所不多。商业配套：三亚现有旅游购物点23家，缺少档次高、规模大的购物中心和国际品牌连锁商店。会议配套：亚龙湾等的高端酒店内集聚大容量的高档会议设施，已具备承接大型国际会议的能力。会展配套：三亚会展业市场处于初级阶段，市场供给严重不足。,度假区建设,度假设施,度假配套,三亚已形成了不同等级、不同功能的立体度假区体系,度假产品日趋丰富，并已逐渐国际化、高端化,缺乏夜间娱乐场所；具备较强的大型高档会议接待能力,1994.8月三亚凤凰机场正式通航,规模为年旅客吞吐量150万人次自1998年开始，三亚盘活三亚湾路，建成“椰梦长廊”2003年8月，凤凰机场
22、正式开辟国际航线2004年三亚凤凰国际机场二期改扩建枰坪工程开工,建设规模为年旅客吞吐量600万人次 2005年三亚城市功能已基本完善2006年三亚加快建设海上客运、货运中心和渔业集散基地；16项重点市政工程的十一五规划：重点建设对外交通基础设施；完善城镇基础设施,基础设施建设,基础设施不断完善为三亚扩张提供必要条件,2000年起一连举办四届新丝路中国模特大赛 2003年引进第53届世界小姐大赛，三亚的知名度和美誉度都得到了很大程度的提高三亚国际旅游宣传年活动以及在国内重点城市推出“清凉一夏，三亚度假”活动“三亚城市名片”征集评选活动，举办2006年世界第一大力士冠军赛、三亚国际美食节、第二届
23、中国三亚国际电视广告艺术节、首届中国（三亚）国际热带兰花博览会等重大节庆赛事活动,国际知名度,三亚通过全球营销已经具有一定的国际知名度,总结,优越的地理位置以及天然资源促使三亚目前在国际上已经有了一定的知名度，在加上三亚不断完善的交通配套、度假配套、城市改造等，这些都为三亚周边区域发展结合自身特色的旅游产业创造了必要条件梅山镇位于三亚市的西部，是一块有待开发的旅游处女地，三亚作为知名的旅游城市在国内以及国际都得到了良好的口碑，目前三亚的旅游规划、旅游配套已经相当的成熟，这为梅山地区旅游产业的发展打下了极好的铺垫。,报告目录一、全国旅游地产格局二、海南旅游地产格局三、三亚旅游发展潜力分析四、本项
24、目总体发展规划五、盈利模式探讨及启动区规划六、投资收益分析,本项目所在地三亚梅山镇，地理位置和自然环境十分优越，是目前三亚仅存待开发的优资源地,梅山镇处于三亚辐射圈内，规划突出文化特色和娱乐度假功能,一头：三亚市旅游综合服务中心发展方向：大三亚旅游经济圈的龙头城市 以旅游发展促城市功能完善，突出热带滨海的文化特色,三亚城区,西翼：热带滨海黄金旅游带（旅游）发展方向：突出文化特色和娱乐度假功能提升现有旅游设施水平,天涯海角乐东,亚龙湾陵水万宁,东翼：热带滨海黄金旅游带（度假）发展方向：国家海岸 与海口、琼海滨海海湾联动，打造世界级的“大美三亚”黄金旅游带,三亚五指山,一脊：生态与文化景观轴,山林
25、度假组团（乐宁五指山）,黎苗风情文化体验组团（三亚保亭陵水）,温泉康体度假组团（保亭陵水万宁）,大三亚旅游空间总体布局为：“一头、二翼、一脊、一体”,资料来源：海南省三亚市旅游发展总体规划,三亚主城区附近一线海景用地已开发殆尽，市场开始向腹地发展、向东西两翼扩张，对梅山镇是一个极好的契机,海棠湾 长19公里,亚龙湾 长7.5公里,太阳湾,坎秧湾,大东海长约2公里,三亚湾长20多公里,阳光海岸,红塘湾长5.5公里,崖州湾长约16 公里,梅山,梅山镇因盛产酸梅豆而得名。自古以来，这里多以梅字起地名。如酸梅铺、梅东、梅西、梅安村、梅联村等。这里土地肥沃，山坡辽阔，野草丰富，是三亚市最著名的黄牛、山羊
26、生产基地和早瓜菜出口基地。梅山是三亚的著名的老区，抗日战争时期，这里成立了抗日民主乡政权，命名为梅东乡苏维埃政府，乡镇撤并后梅山镇并入崖城镇。,到三亚湾60公里路程,地块规模较大，占地约3万亩，占海岸线约15公里。地理位置位于红塘湾西侧，紧联G225公路和高速公路，地块距三亚湾约60公里的路程,地块现状分析,地块现状分析,地块占地规模越3万亩，南边沿海岸线约15公里北面紧接G225公路以及西线高速公路，在梅山处有一出口地块基本上包括了梅山镇的几个村，从西到东分别为梅联村、梅西村、梅 东村，将近月有3000户人家地块上是原生态的草丛和田地以及墓地村落和海岸线的过渡区域为海滩和岩石，可谓是还未被开
27、发的优势自然资源 据地块海岸线向南不远处是两座天然岛屿，命名为东锣岛和西鼓岛，有这两座天然岛屿的点缀，如同画龙点睛，让整个地块如蟠龙萦绕、栩栩如生,项目优劣势、风险机遇分析,S,W,T,O,项目目前规模较大便于综合利用发展大规模的旅游产业项目是目前三亚周边仅有的优势资源待开发地块地块内，海、湖、山，自然资源应有尽有，为开发综合的旅游项目创造了先决条件 西线高度在梅山有出口，以及项目离凤凰机场的近距离，都是项目的利好因素,海南特别是三亚作为旅游胜地，未来良好的发展背景下给项目带来了众多机遇亚太地区以及中国地区财富阶层的不断壮大以及投资倾向所使，给项目的发展创造了强大的客源支持大三亚范围旅游配套成
28、熟较高，给项目的发展带来便利,距离三亚市中心的距离稍微远了些在承接三亚市区旅游资源方面有一点的阻力项目地块目前处于原生态面貌，地形曲折，给开发上带来一定的难度,目前国际国内经济形势处在不平稳阶段，未来走势不明朗，需谨慎观察目前地块上有近四个村大约3000户居民，拆迁问题，需认真对待，以便后续的开发顺利进行项目规模较大，开发周期长，投资风险难于控制,项目发展总体战略,依托强势山水资源、结合当地土族文化，将项目打造成中国南海的国际级综合旅游度假村,山地高尔夫,海洋公园,滨海影视基地,顶级酒店,游艇码头,项目物业组合初步构想,山地高尔夫,游艇码头,海洋公园,滨海影视基地,海景公寓、别墅,旅游休闲酒店
29、,报告目录一、全国旅游地产格局二、海南旅游地产格局三、三亚旅游发展潜力分析四、本项目总体发展规划五、盈利模式探讨及启动区规划六、投资收益分析,开发周期,项目价值,项目盈利,蓄势期（一期）,飞跃期（二三期）,成熟期（四五期）,拓展利润空间,启动立势,开始自我滚动,预热区域,建立财务循环,博取最大溢价,山地高尔夫、海洋公园、滨海影视基地，启动区属于预热区域，做好项目旅游地产的概念，迅速在国内外树立独特的口碑，宣传项目品牌，吸引客户眼球，为项目后期的盈利奠定基础,部分中高级酒店、海景公寓回笼现金流，使得项目开始自我滚动，另外建设市政生活配套区域，塑造项目成熟社区形象,优势资源的高档别墅开发、高等教育
30、园区的开发建设，该阶段为项目拔高利润空间阶段,西线高速公路梅山出口,G225公路,岭落水库,近500亩地，可建两个高尔夫球场,近2000亩，可建高等教育园区,近3000亩，可建生活配套区以及市政办公广场,海景公寓区,中档酒店区,滨海影视基地,海洋公园（近1000亩地）,东锣岛，可建岛上高级酒店一家,西鼓岛，可建为滨海垂钓区,游艇码头,高级酒店,教堂广场,10个中高级酒店,高档别墅区,高档别墅区,占地大约3万亩海岸线大约15公里,启动区从西边着手，先建设高尔夫、滨海影视基地、海洋公园和游艇码头，营造休闲的旅游度假氛围，为项目造势，吸引外界眼球，为项目后期的盈利奠定基础,报告目录一、全国旅游地产格局二、海南旅游地产格局三、三亚旅游发展潜力分析四、本项目总体发展规划五、盈利模式探讨及启动区规划六、投资收益分析,优势资源 举世瞩目 三亚仅存的待开发海岸旅游区域梅山,
